Úrok z jistoty (kauce) 2026: musíte ho platit, jak se počítá a kolik
Ano — z jistoty („kauce") musíte nájemníkovi platit úrok. Ukládá to § 2254 odst. 2 občanského zákoníku: nájemce má právo na úrok od složení jistoty, nejméně v zákonné výši, a nelze ho ve smlouvě vyloučit ani snížit. Sporné je jen jedno — jaká přesně je „zákonná výše". Níže to vysvětlíme a rovnou Vám úrok spočítáme.
Kauce, nebo jistota? Vyjasněme pojmy
Zákon slovo „kauce" nezná — používá pojem jistota (§ 2254). V běžné řeči je to totéž. Dvě věci, které si pletou i zkušení pronajímatelé:
- Maximální výše jistoty je trojnásobek měsíčního nájemného (§ 2254 odst. 1) — jen nájemné, ne nájem se službami.
- Jistota se úročí ze zákona — není to bonus ani dobrá vůle, je to nárok nájemce.
Co říká zákon
- § 2254 odst. 2 — při skončení nájmu pronajímatel jistotu vrátí a může si započíst, co mu nájemce dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí, nejméně v zákonné výši.
- Nelze to obejít smlouvou. Ujednání „jistota se neúročí" je neúčinné — omezovalo by práva nájemce (§ 2235 odst. 1). Nepřihlíží se k němu.
- Úročí se celá doba — od složení jistoty do skončení nájmu, ne jen poslední rok.
Od kdy a pro které nájmy to platí
Povinnost úročit jistotu platí od 1. 1. 2014 — je v § 2254 od začátku účinnosti nového občanského zákoníku. Novela č. 460/2016 Sb. (účinná od 28. 2. 2017) měnila jen strop kauce, ne úrok.
- Nájem uzavřený od 1. 1. 2014 — úrok se počítá od složení jistoty.
- Nájem uzavřený před 1. 1. 2014, který trvá dál — řídí se novým zákoníkem od 1. 1. 2014 (§ 3074 odst. 1), úrok běží od 1. 1. 2014 dál (ne zpětně před).
- V rámci konkrétního nájmu — od složení jistoty do skončení nájmu.
Ať si nepletete dvě různé časové osy — povinnost úročit a maximální výši kauce:
| Co | Časová osa |
|---|---|
| Povinnost úročit jistotu | od 1. 1. 2014, nezměněně dodnes |
| Maximální výše kauce (strop) | 6× nájem (1. 1. 2014 – 27. 2. 2017) → 3× nájem (od 28. 2. 2017) |
Kolik je „zákonná výše"? Tady je ten háček
Zákon konkrétní sazbu neurčuje — proto se výklady liší. To je hlavní důvod sporů:
| Výklad | Co říká | Poznámka |
|---|---|---|
| Obvyklý úrok dle § 1802 (převažující) | Úrok obvykle požadovaný bankami za úvěry v místě sídla dlužníka v době uzavření smlouvy; určuje se zpětně k datu smlouvy. | Odpovídá zákonu, ale přesné číslo se těžko dohledá → prostor pro spor. |
| Pevná sazba ve smlouvě | Strany si ujednají např. 2–3 % p.a. | Praktické a doložitelné. Nesmí být pod obvyklou úrovní. |
| Dle základní sazby ČNB | Navázání na veřejně dohledatelnou sazbu. | Transparentní, ale ne totožné s „obvyklým úrokem". |
Praktické doporučení: sjednejte ve smlouvě rozumné pevné % p.a. (transparentní a doložitelné) a při vrácení jistoty úrok skutečně vyplaťte. Přesně na tomto modelu stojí i výpočet v Najato.
Optimalizace: symbolická sazba (0,1 %) — vyplatí se to?
V praxi řada pronajímatelů „optimalizuje" a do smlouvy dává záměrně nízkou sazbu — třeba 0,1 % nebo 0,5 % p.a. — aby úrokovou zátěž stlačila na minimum. Je to pochopitelné, ale má to svá „ale".
| Proč to většinou projde | V čem je háček |
|---|---|
| Úrok je u běžné kauce pár korun (30 000 Kč × 0,1 % ≈ 30 Kč/rok). Nájemníci ho málokdy vymáhají, zvlášť když se kauce vrací hladce. | Sazba nesmí být pod zákonnou (obvyklou) úrovní (§ 2254, § 1802). Je-li 0,1 % pod ní, k ujednání se v té části nepřihlíží a nájemce může rozdíl žádat i zpětně (do promlčení). |
Co když úrok nemám ve smlouvě? A může se ho nájemník vzdát?
Časté nedorozumění: chybějící doložka neznamená, že se úrok neplatí. Běží ze zákona (§ 2254 odst. 2), obvyklou sazbou dle § 1802, od složení jistoty do skončení nájmu. Když jste ho ve smlouvě neřešili, prostě ho při vypořádání kauce spočítáte a vyrovnáte.
Vzdát se úroku jde — ale rozhoduje načasování:
| Kdy | Lze se vzdát? | Proč |
|---|---|---|
| Předem (ve smlouvě, při uzavření) | Ne — neplatné | § 2235 — k ujednání zkracujícímu práva nájemce se nepřihlíží. Práva, které teprve vznikne, se nelze předem vzdát. |
| Při skončení nájmu (nárok už vznikl) | Ano | Vzniklý nárok je majetkem nájemce — může ho prominout (§ 1995) nebo narovnat (§ 1903). |
Jak vzdání ošetřit, aby platilo (klíčové):
- Písemně — v dohodě o vypořádání jistoty nebo přímo v předávacím protokolu, podepsané nájemníkem.
- Konkrétně — úrok nejdřív vyčíslete a uveďte částku; výslovné vzdání konkrétní částky obstojí líp než vágní „vzdává se všech nároků".
- Formou narovnání (§ 1903) — protože přesná sazba je sporná, narovnání pokryje i nejistotu o výši.
- Dobrovolně — nepodmiňujte vrácení kauce vzdáním se úroku pod nátlakem, jinak hrozí výklad jako skryté vyloučení předem.
- Nejbezpečnější je zaplatit — u běžné kauce jde o desítky až stovky korun; čistá kvitance, nulové riziko sporu.
Formulace do předávacího protokolu (vzor):
Jistota ve výši [X] Kč byla nájemci vrácena. Úrok z jistoty dle § 2254 odst. 2 obč. zák. za dobu od [datum složení] do [datum skončení] byl vyčíslen na [Y] Kč. Nájemce prohlašuje, že se tohoto úroku vzdává a jeho vyplacení nepožaduje; strany tímto považují veškeré vzájemné nároky z jistoty za vyrovnané (narovnání dle § 1903 obč. zák.).
Jak se úrok počítá
Používá se jednoduchý úrok (ne složený), po dnech:
úrok = jistota × sazba (% p.a.) ÷ 100 × počet dní ÷ 365
Počet dní běží od složení jistoty do skončení nájmu (konvence ACT/365). Vyzkoušejte si to:
Kalkulačka úroku z jistoty
Stejný výpočet jako Najato při vypořádání kauce.
Pro a proti — jak přistoupit k sazbě
| Přístup | Pro | Proti |
|---|---|---|
| Pevné % ve smlouvě (2–3 %) | Jasné, doložitelné, žádný spor o výklad. | Musí být ≥ obvyklá úroveň; příliš nízké % je v části neúčinné. |
| Obvyklý úrok dle § 1802 | Přesně odpovídá liteře zákona. | Zpětné dohledání „obvyklé" sazby je pracné a napadnutelné. |
| Neúčtovat úrok | Zdánlivě jednoduché. | Protiprávní — nájemce může úrok žádat i zpětně. |
Nejčastější chyby
- „Když to není ve smlouvě, úrok neplatím." Platí ze zákona i bez ujednání.
- Vyloučení úroku ve smlouvě. Neúčinné — nepřihlíží se k němu.
- Zapomenutý úrok při vrácení kauce. Nájemce má nárok i zpětně (pozor na promlčení).
- Záměna jistoty za „neomezenou kauci". Strop jsou 3× měsíční nájemné.
- Úročení jen posledního roku. Úročí se celá doba od složení.
Vzor doložky do smlouvy
Úročení jistoty. Jistota složená nájemcem bude úročena sazbou […] % p.a. ode dne jejího složení do dne skončení nájmu. Úrok bude nájemci vyplacen spolu s vrácením jistoty, po započtení případných pohledávek pronajímatele. Sjednaná sazba nesmí být nižší než zákonná (obvyklá) výše dle § 2254 odst. 2 a § 1802 obč. zák.
Nechte úrok spočítat Najato
Vypořádání kauce s úrokem, dokladem a doložkou dle § 2254 — automaticky. První 3 nájmy zdarma, bez karty.